Our forum runs best with JavaScript enabled !

Dân giàu cũng lo

Page 3 of 3 Previous  1, 2, 3

View previous topic View next topic Go down

Re: Dân giàu cũng lo

Post by vietnam4all on Thu Sep 14, 2017 1:55 pm

nhonguoita wrote:T trả lời chung và chi tiết

Bỏ down & cost để mua nhà 60K; mượn nhà bằng khoảng 160K .  Vì down nhiều nên T không cần escrow account .  Đừng nghĩ escrow là tốt bởi vì với con mắt của T , mỗi năm T phải trả service fee $120 (có account charge $200/yr) . T lấy $120 mua lobster cho con ăn . chưa kể đến mỗi tháng phải trả vào trong escrow $500 cho ins, HOA và prop tax .  với $500/mo T mua 1 stock with lumpsum $6000 ($500 x 12 = $60  Va00) thì bảo đảm , T easy to make 50% return .  Thời đại hi-tec nên mortgage, hoa, ins T set ACH theo đúng định kỳ nên mỗi tháng T tốn vài phút dòm statement là xong .  

T đi 15 năm mortgage nên trả $1001/mo .  chi phí $1001/mo cho prop manager, $80 HOA, 100 Ins + $320 prop tax . Tính ra cái nhà tự trả cho nó đuợc .  Maintenance kể như là minimal : suốt 11 năm qua T thay $1300 thảm .  Nha` mới nên không phải sửa chữa .  T tốn khoảng $1000 cho cắt cây là làm landscape chút đỉnh .  Bây giờ sau 13 năm (gần hết mortgage) T mới mướn ngươi dọn vườn , dọn lanscape hết $3000, thay thảm và sơn trong ngoài hết $5000 . Pro clean để deep clean nhà hết $400 . Thay máy lạnh khoảng $4500 -  sửa lại nhà khoảng , thay khoá, thay cửa etc.... budget $15,000 .

T bán nhà $290k sẽ phải tra? 6% commission  $17,400 . . Sơn sửa nhà mất 2 tháng + listing 3 tháng = 5 tháng không tiền = 1550 * 5 = $7750 . Cộng chi phi vào   17,400 +15000+7750+2300= 42,450 (round up 43K) .   Tiền lời = 208-290 = 71K. số tiền  phải đóng income tax  .  Còn 290- 43 = 247  .  invest 60K + 43K = 103 k trong 13 năm với too many risks và chỉ đuợc 250% return thì áp dụng rule 7yrs của investment; successful . However, với exposure of risk - trải qua burst của 2006 - 2015 ..tính ra chỉ huề .  T thấy invest trong real estate vừa high risk, rate of return rất low , beat inflation chút đỉnh .  

Rút bài học cho con cháu của t rằng , dư tiền không có chuyện gì làm thì hãy mua nhà cho mướn .

Bà mua nhà ở bắc hay nam cali lúc đó 2008-2010 là bà bây giờ lời khá rồi. Với 250K Lúc Đó Bà mua cũng được nhà 3/2 1300 tới 1500 sqft, cho mướn lúc đó khoảng 1800-2000 per month. Bây giờ không dưới 2500 cho mấy căn như vậy đâu.


vietnam4all


Back to top Go down

Re: Dân giàu cũng lo

Post by nhonguoita on Thu Sep 14, 2017 2:27 pm

T thấy nhiều ngu*o*`i define "lời" hoàn toàn khác với T . Nếu tính nhu* " nếu tiền mướn fully paid số tiền trả cho lender, vẫn considered lời." rồi không có backup plan . Khi mua nhà cho mướn - rental home thì bắt buộc down 25+ % Vụ down less than 25% là khai gian vì put down 'primary resident' nhà cho mướn sẽ chịu interest rate cao hơn là primary resident ; cho nên nhiều người "mượn ngưo*`i đu*'ng tên" .

Còn mua nhà rồi bỏ công ra sửa chữa lại thì họ quên không tính tiền công . Khi nhắc tới tiền công thì sẽ xí xoá 'lấy co^ng làm lời" . My point is tính tiền lời thì phải là số tiền dư ra sau khi trừ các chi phí bao gồm cả inflation, labor - regardless do it self . Tiền labor phải tính theo giá thị tru*o*`ng nghĩa là giá của licensed contractor. Nếu consider tất cả những chi phí đó thì investment in real estate không phải là lời vì họ quên rằng nhà sẽ bị depreciated mỗi năm .


nhonguoita


Back to top Go down

Re: Dân giàu cũng lo

Post by nhonguoita on Thu Sep 14, 2017 2:30 pm

vietnam4all wrote:

Bà mua nhà ở bắc hay nam cali lúc đó 2008-2010 là bà bây giờ lời khá rồi. Với 250K Lúc Đó Bà mua cũng được nhà 3/2 1300 tới 1500 sqft, cho mướn lúc đó khoảng 1800-2000 per month. Bây giờ không dưới 2500 cho mấy căn như vậy đâu.

T originated from Cali mà . T moved về FL 2005 . T còn 1 căn nhà và 3 sibling ở OC . 250K năm 2008 không mua được nhà o*? corona nói chi tới OC . Nói là lời nhưng như cách T tính thì nah ... không lời .


nhonguoita


Back to top Go down

Re: Dân giàu cũng lo

Post by Wenn on Thu Sep 14, 2017 2:51 pm

Tui ko cứng đầu hay cố chấp về vấn đề real estate này. Gặp kẻ hên người xui. Hên thì ăn nên làm ra, xui thì thua lỗ. Moreover, tuỳ từng hoàn cảnh và cách đầu tư.
Tui có bạn bè và người nhà, họ từ những đồng tiền bé nhỏ làm từ hãng về chi tiêu còn dư , mua nhà xấu sửa sang lại cho mướn hoặc bán lại. Họ vẫn đi làm hãng bình thường. Hàng tháng có thêm thu nhập từ rental mà vốn đầu họ bỏ ra rất ít. Một thời gian sau, họ làm chủ hàng chục căn nhà và nhiều building. Lúc nầy có người mệt thì bán hết bỏ băng dưỡng già , có người vẫn giữ cho thuê tiếp và cho con cháu sau này. Hoặc bán đầu tư chuyện khác (nhưng thường là bị thất bại vì điều này )

Có thể residential real estate không work cho những nhà đầu tư vốn nhiều , vốn nhiều thì họ làm chuyện khác lợi hon tui ko biết nhưng với những người ít vốn thì rất là thoải mái. Tự nhien bỏ ra vài ngàn hook up ai đó trả tiền nhà cho mình, còn dư chút đỉnh bỏ túi chơi. Một thời gian sau, làm chủ 1 căn nhà ngon lành.
Đây là những điều đã từng thấy qua và chia sẻ , có thể nó ko work cho 1 số trường hợp
avatar

Wenn

Location : TX

Back to top Go down

Re: Dân giàu cũng lo

Post by nhonguoita on Thu Sep 14, 2017 6:13 pm

Nói đến rate of return thì không thể không bàn về Rule of 72 , đây là qui hoạch để tính toán xem bao lâu sẽ lấy lại vốn or double your money .  

Rate of Return Rule of 72  
2%                 36.0                  
3%                 24.0                  
5%                 14  
7%                 10
9%                 8.0
12%                 6.0

25%                2.9
50%                1.4
72%               1.0
100%       0.7


Read more: What is the 'Rule of 72'? [You must be registered and logged in to see this link.]

Nếu mở saving phân lời 1.2% ; mở CD account = 2.3% . trong khi đó inflation rate 2.7% nhưng nên dùng nominal rate at 3% cho inflation . Nếu investment phải beat your CD = 2.3 + 3 = 5.3% or beat saving = 4.2% . Lời sẽ tính với cao hơn 5.3% ví dụ là 7 % . Đối chiếu bảng rule of 72 thì sẽ double amount 10 năm . ví dụ bỏ vào 5000 thì 10 năm sau sẽ là 10,000 . Avg investor can get 12%; nghĩa là 6 năm sẽ có số tiền gấp đôi .

Invest vào real estate phải phòng xà, có tiền để bù vào lúc vacant và sửa chữa . Nếu muốn tự tạo việc làm , tự sửa chữa để cut tiền labor ; đó không phải là invest . mà làm việc .

Người ta nói thì rất nhiều, nhìn bề ngoài không thể hiểu được khó khăn . nếu 10 cái nhà đó, bị vacant 2 or 3 houses thì tiền đâu mà bù vào . Mua nhà cũ sửa lại cũng là risk vì nhiều khi sửa nhiều hơn dự tính . kinh nghiệm của tui là chẳng có đứa nào chê tiền, hoặc khơi khơi đi bán 1 căn nhà rẻ mạt dưo+'i giá thị trường . Ví dụ như căn nhà "sát lỗ" sink hole mà tui ngắm nghía . nó rẻ vo^ cùng ; và căn nhà tui mua hồi năm ngoái ở sát chuồng gà . yah, yah tại vì cái chuồng gà của tui . yah yah tại vì sink hole nên nó mới rẻ . hên thì chỉ fault alarm, xui thì lỗ .

Tiền khó kiếm và càng già càng nhát, nên tui khuyên mua nhà thì nhớ bỏ vào trong rainy day account vo*'i số tiền có thể cầm cự đưo*.c minimum 6 tháng - 12 tháng để lỡ có chuyện gì không bị default và bán đổ tháo tới mức vỡ nợ


nhonguoita


Back to top Go down

Re: Dân giàu cũng lo

Post by 8DonCo on Thu Sep 14, 2017 6:23 pm

công nhận tui đặt tựa đề không sai ... giờ bà con lo làm giàu Smile

_________________
[You must be registered and logged in to see this image.]
avatar

8DonCo


Back to top Go down

Re: Dân giàu cũng lo

Post by nhonguoita on Thu Sep 14, 2017 6:46 pm

8DonCo wrote:công nhận tui đặt tựa đề không sai ... giờ bà con lo làm giàu Smile
Tựa của ông là " Giàu cũng lo" . Lo làm giàu khác nghĩa với giàu cũng lo nha

Jen-Lo wrote:Chị Wenn, có người mua về, mướn tụi mể sửa lại nhà cửa rồi đem bán.   Kiểu này theo em phải tính toán dử lắm.  Em biết cô này là dược sỉ nhưng lại làm nghề này.  She ở nhà canh tìm nhà mua.  She có bằng realtor.  She sửa lại nhiều căn nhìn đẹp lắm.

Ông Mỡ có bằng realtor nè cưng . Very Happy


nhonguoita


Back to top Go down

Re: Dân giàu cũng lo

Post by 8DonCo on Thu Sep 14, 2017 6:48 pm

nhonguoita wrote:
8DonCo wrote:công nhận tui đặt tựa đề không sai ... giờ bà con lo làm giàu Smile
Tựa của ông là " Giàu cũng lo" .   Lo làm giàu khác nghĩa với giàu cũng lo nha

Jen-Lo wrote:Chị Wenn, có người mua về, mướn tụi mể sửa lại nhà cửa rồi đem bán.   Kiểu này theo em phải tính toán dử lắm.  Em biết cô này là dược sỉ nhưng lại làm nghề này.  She ở nhà canh tìm nhà mua.  She có bằng realtor.  She sửa lại nhiều căn nhìn đẹp lắm.

Ông Mỡ có bằng realtor nè cưng . Very Happy

thì mấy người giàu cũng lo .... làm giàu chớ nghèo như tui đâu có lo nên no discuss Smile

anyway .. enjoy .. Smile

_________________
[You must be registered and logged in to see this image.]
avatar

8DonCo


Back to top Go down

Re: Dân giàu cũng lo

Post by vietnam4all on Thu Sep 14, 2017 7:08 pm

Tui nhìn đơn giản 1 chút và đây là case ở bắc cali.

Năm 2008, mua căn nhà 281k tại sj này, bỏ ra hết 35k làm lại. Mướn 2 anh chàng mễ phụ nữa. Cho mướn 2800/month. Căn này thì không có mortgages cho nên tiền mướn thì bỏ túi luôn. Định bán nó bây giờ nhưng coi giá thì khoảng 670k tới 690k trong cái khu này. Nếu tính ra bán với giá 670k-281k=389k, trả realtor 34k (5%), thì cũng còn 355k. So pocket in khoảng 350k right? Oh quên phải bỏ ra 5-6 tháng sữa nhà.

Năm 2011 mua 1 căn ở Sunnyvale 540k, down 115k, bỏ vô gần 100k làm lại, mất đi 6 tháng sửa nhà. Tiền mortgage 2500/month. Nhà sửa lại xong được chia ra thành 2 units, 2 beds each unit. Cho mướn cả 2 units cộng lại được 3600/month. Tức là bỏ túi được 1100/month. Nếu bán căn này đi giá hiện tại khoảng 790k tới 830k. Giả sử bán ở giá 790k-540k-100k-15k-40k=95k. Căn này thì không lời nhiều như căn ở trên.

Nói chung nếu mình mua nhà đúng vào dịp nó hạ to the bottom thì lời rất nhiều. Còn nếu như mua vào dịp at peak rồi thì không có lời nhiều.

Còn ai mua nhà để ở thì đừng có nghĩ nó lên là mình lời. Bởi vì mình bán nó đi thì cũng phải mua cai khác chứ, mà mua cai khác thì phải mua ở cái giá rất cao.


vietnam4all


Back to top Go down

Re: Dân giàu cũng lo

Post by May4phuong on Thu Sep 14, 2017 9:34 pm

Muốn giàu cũng khổ quá, thôi đi cày tiếp ...
avatar

May4phuong


Back to top Go down

Re: Dân giàu cũng lo

Post by chongxa on Thu Sep 14, 2017 9:57 pm

nghe chị T nói mà em đọc nghe lùng bùng lỗ tai
avatar

chongxa


Back to top Go down

Re: Dân giàu cũng lo

Post by chongxa on Thu Sep 14, 2017 9:59 pm

May4phuong wrote:Muốn giàu cũng khổ quá, thôi đi cày tiếp ...

cách làm giàu của cx là tự nhiên theo ý trời...từ từ mà làm chắc ăn mặt bền chớ mà gan mạo hiểm cx sợ heart attack
avatar

chongxa


Back to top Go down

Re: Dân giàu cũng lo

Post by 8DonCo on Thu Sep 14, 2017 10:00 pm

tui không cần giàu chỉ cần có tiền đi chơi tới ngủm là OK Smile

_________________
[You must be registered and logged in to see this image.]
avatar

8DonCo


Back to top Go down

Re: Dân giàu cũng lo

Post by nhonguoita on Fri Sep 15, 2017 7:02 am

hi all, T không nhìn gain bằng giá trị tiền mà gain theo % . Mình tính investment right?

Căn #1: vốn 281K  = 10 years later increase to 690K . Grow 350K vậy theo rule 72 sẽ không lời vì T expect 6 năm sẽ double = 281 *2  = $562K và bây giờ you should gain minimum 60% on 562 nghĩa là phải ở range 800K .  

Căn #2: quá tệ vì 7 năm rồi vẫn mà chỉ gain được 50% .

VN invest trong stock , bond and mutual fund rite ?  For a conservative move, ôm tiền đó quăng vào multual fund such as Contrafund, enterprise or any technology fund rồi trùm mền đi ngủ . Bây giờ your gain sau 10 năm đã gần 300% rồi .  Sẽ beat real estate in the safe way . Để justify my statement, bà con check stock (blue chip), mutual fund đi .

T mua căn nhà đầu tiên năm 96 và từ 96 tới 2005 mua thêm 6 căn nữa . Bài học T rút tỉa ra là real estate không lời như T "nghe"; cho mướn không nhàn hạ đủng đỉnh hàng tháng nhét tiền vô túi vui vui như vậy .  Lo lắng renter phá nhà, xoẹt tủ lạnh hư, nhoáng máy lạnh hư .  Còn trả off rental house thì T cảm thấy too much risk vì T không có triệu tiền mặt. T lo 25% down là hộc gạch rồi . Nếu T có nhiều tiền để trả off, T chẳng cần phải rượt tenant , T quăng tiền vô mutual fund, stock rồi ngồi gác chân ngủ .  Già rồi, hồi hộp hại tim . Vất vả đầu óc mà lại chẳng có lời . Investment là chia tiền ra invest vào nhiều cách bao gồm "stocks, bonds, gold, forex, và real estate" . Đừng ôm hết tiền bỏ vào real estate . Nếu cha mẹ hay nguời lớn tuổi tại VN thì cách đầu tư duy nhất là real estate vì mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời ; nhưng mình ở Mỹ nên chia tiền ra, invest wisely để có lợi hơn .


nhonguoita


Back to top Go down

Re: Dân giàu cũng lo

Post by Donut on Fri Sep 15, 2017 9:37 am

Donut hoàng toàn đồng ý với chị T là cho thuê nhà không có lời nhiều và mang thêm phiền phừc. Bản thân Donut thấy là thà bỏ tiền vào mutual funds hire portfolio mânger tuy cost 1.5% cho portfolio của mình nhưng Donut sẽ thấy funds của mình double trong vòng 5 năm còn invest vào cái nhà cho thuê như mua $45K hiếm mà mang về $90K trong vòng 5 năm.

Donut invest vào rental property là vehicle dùng để lower income tax bracket của mình chỉ vậy thôi.
Invest vào một Hai căn chưa thằm thía đâu, thử 5 căn trở lên thì mới cảm thấy chán với tenant và nhiều phiên phức khắc nữa.




avatar

Donut


Back to top Go down

Re: Dân giàu cũng lo

Post by nhonguoita on Fri Sep 15, 2017 1:26 pm

Donut, đây là chia xẻ kinh nghiệm mà . Nên thất bại của ngưo*`i đi truớc sẽ là thành công của nguời tiếp theo .


nhonguoita


Back to top Go down

Re: Dân giàu cũng lo

Post by hoaihuong le on Sat Sep 16, 2017 12:00 am

ông Việt, năm 2008 ở SJ có nhà 281K hả ? nói thiệt tui không thích mua nhà cho mướn, người ở đàng hoàng thì ít mà dân vô nhà mình để dơ dáy chuột bọ kiến dán tùm lum, chưa kể cò người làm đổ nước ra sàn / bồn cầu bị nghẹt chảy nước lênh láng ra ngoài không thèm lau lâu ngày thấm xuống làm mục sàn nhà ..... có người quen cho nhằm tụi trồng "cỏ" mướn ui chao đủ thứ phiền phức . Tui chịu khổ chút mà đầu óc đươc thoải mái
avatar

hoaihuong le


Back to top Go down

Re: Dân giàu cũng lo

Post by Sponsored content



Sponsored content


Back to top Go down

Page 3 of 3 Previous  1, 2, 3

View previous topic View next topic Back to top